Starker Aufschwung des deutschen Hotelinvestmentmarkts
Nach den ersten neun Monaten im Jahr 2024 wurde ein Investmentvolumen von knapp einer Milliarde Euro (992 Millionen Euro) auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt registriert. Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 51 Prozent verfehlt (Ø 10 Jahre: ca. 2 Milliarden Euro), jedoch konnte das vergleichsweise schwache Vorjahresresultat mit einem Plus von 73 Prozent deutlich übertroffen werden. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dabei kann dem deutschen Hotel-Investmentmarkt im Jahresverlauf eine fortschreitende Marktbelebung attestiert werden. So fiel das Investmentvolumen im dritten Quartal mit rund 450 Millionen Euro recht stark aus.
Das Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield verzeichnete von Januar bis September 2024 ein Transaktionsvolumen im deutschen Hotelsegment von insgesamt 940 Millionen Euro. Das entspricht einem Zuwachs von 114 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das Transaktionsvolumen notierte aber trotzdem noch rund 54 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale. Zu den größten Transaktionen des bisherigen Jahres gehörte der Verkauf des Hotelportfolios von Accor Invest an BC Partners Real Estate.
„Die wachsende Marktdynamik wird durch einen signifikanten Anstieg der registrierten Deals unterstrichen. Nach den ersten neun Monaten konnten immerhin bereits mehr als 60 Transaktionen und damit rund 20 mehr als im Vorjahr verzeichnet werden. Nichtsdestotrotz bewegt sich das Hotel-Investmentvolumen weiterhin spürbar unterhalb der historischen Höchststände“, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate.
Als Gründe hierfür sind insbesondere die gestiegenen Kapitalkosten, das gesunkene Kaufpreisniveau sowie die rückläufigen Fertigstellungszahlen im Hotelneubausegment zu nennen.
Ausländische Investoren steuerten bislang mit rund 525 Millionen Euro einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 53 Prozent (Ø 10 Jahre: 41 Prozent) zum gesamten Investmentvolumen bei. Hierzu haben Portfoliotransaktionen, der Ankauf des Hotel de Rome sowie eine Reihe kleinerer Transaktionen beigetragen. Auf der Investorenseite deutlich präsenter sind aktuell mit 26 Prozent Marktanteil die Family Offices und privaten Anleger.
Markt weiter kleinteilig strukturiert
Bislang konnte in diesem Jahr noch keine der sieben Top-Standorte ihren jeweiligen langjährigen Durchschnitt im Hotel-Investmentvolumen erreichen. Vergleichsweise gut schneidet Berlin mit einem Marktanteil von rund 26 Prozent ab. Einen maßgeblichen Anteil hierzu steuerte die Veräußerung des Hotel de Rome bei.
Immerhin konnte an allen A-Standorten ein höheres Hotel-Investmentvolumen als im Vorjahreszeitraum verzeichnet werden. Der Zuwachs fällt besonders in München und Stuttgart stärker ins Gewicht.
Im Vergleich zum Vorjahr verteilt sich das Hotel-Investmentvolumen gleichmäßiger über die Größenklassen. Mit 345 Millionen Euro ist das Segment der mittelgroßen Transaktionen zwischen 50 bis 100 Millionen Euro am volumenstärksten. Symptomatisch für einen kleinteiligeren Markt ist das überdurchschnittlich hohe Investmentvolumen von rund 150 Millionen Euro (Ø 10 Jahre: 130 Millionen Euro) im Segment bis 10 Millionen Euro sowie das mit 16 Millionen Euro niedrige durchschnittliche Volumen je Transaktion.
Perspektiven
„Das Investmentvolumen auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum signifikant zulegen. Dabei zeichnet sich im zweiten und insbesondere im dritten Quartal eine deutliche Marktbelebung ab. Nichtsdestotrotz notiert das Volumen insbesondere bedingt durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten und makroökonomischen Unsicherheiten weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt“, erklärt Alexander Trobitz.
Seit dem Ende der Corona-Pandemie haben private wie auch geschäftliche Reisen wieder deutlich zugenommen. Die Übernachtungszahlen notieren aktuell an allen Top-Standorten (Berlin ausgenommen) deutlich über Prä-Pandemieniveau. Die Fußball-Europameisterschaft im eigenen Land und die zurückgekehrte Konsum- und Reisefreudigkeit unterfüttern die soliden Rahmenbedingungen des deutschen Hotel-Nutzermarktes, was für zusätzliche Sicherheit aus Investorenperspektive sorgen sollte. Ein sich abzeichnendes Aufhellen der konjunkturellen Lage nebst in der Breite höheren Lohnabschlüssen dürften die private wie auch die geschäftliche Reisetätigkeit in den kommenden Quartalen zusätzlich antreiben.
Während im Bestandsegment zunehmend Produkt auf den Markt kommt, dürfte das Angebot im Hotelneubausegment aufgrund der insgesamt eingebrochenen Neubautätigkeit bis auf weiteres eindeutig zur Angebotsverknappung beitragen.
In Erwartung einer Fortsetzung des expansiven Kurses der EZB-Geldpolitik und der damit einhergehenden Aufhellung des Zins- und Finanzierungsumfelds sowie eines sukzessive an Stabilität gewinnenden Nutzermarkts dürften aus heutiger Perspektive die Investmentumsätze in den kommenden Monaten weiter anziehen. Damit dürfte aus heutiger Perspektive das Vorjahresergebnis (1,3 Milliarden Euro) und das Jahresendergebnis 2022 (1,9 Milliarden Euro) einen realistisch erreichbaren Zielkorridor für das Investmentvolumen zum Jahresende darstellen, so die Einschätzung von BNP Paribas Real Estate.
„Wir gehen davon aus, dass die Dynamik aus dem dritten Quartal vorerst anhalten wird, denn derzeit ist viel Produkt im Markt, was sich auch in der Bilanz des vierten Quartals sowie einem guten Start ins Jahr 2025 niederschlagen sollte. Ein Grund dafür sind bessere Finanzierungskonditionen und mehr Liquidität durch die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Zudem bieten abgeschlossene Transaktionen den Investoren mehr Transparenz, schaffen Vertrauen und vereinfachen die Preisfindung“, ergänzt Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group.
(BNP Paribas Real Estate/ots/kon-ii/Cushman & Wakefield/SAKL)
