Niedriges Transaktionsvolumen am Hotelimmobilienmarkt
Das erste Halbjahr 2021 war laut einer aktuellen Analyse von mrp hotels in Bezug auf großvolumige Transaktionen im Hotelbereich ein äußerst ruhiges: Gerade zwei nennenswerte Verkäufe im DACH-Raum konnten verzeichnet werden. In Stuttgart wurde das Projekt „Turm am Mailänder Platz”, das von Adina Hotels und Premier Inn betrieben wird, für rund 137 Millionen Euro verkauft, in Frankfurt die Villa Kennedy (Betreiber: Rocco Forte) für einen Betrag im oberen zweistelligen Millionenbereich.
Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von mrp hotels, sieht dies symptomatisch für das Jahr 2021: „Im Gegensatz zu vielen internationalen Experten sehen wir die Lage differenzierter. Unserer Ansicht nach wird es auch im zweiten Halbjahr zu keinem rasanten Anstieg der Transaktionen oder Portfoliobereinigungen kommen.”
Investoren mit neuen Ankaufprofilen
Die Ursache für den zurzeit schwachen Transaktionsmarkt sieht mrp hotels unter anderem in den Staatshilfen, die weiterhin ausgezahlt werden, deren Fälligkeit aber noch nicht geklärt ist. Darüber hinaus bleibt die Qualität bzw. finanzielle Performance der Betreiber schwer zu beurteilen. „Für Investoren sind aufgrund der fehlenden Einsichtsmöglichkeiten und aussagekräftiger Kennzahlen viele Betreiber weiterhin eine absolute ‚Black Box‘“, so Martin Schaffer.
Dabei ist die Flexibilität der Immobilie ein ausschlaggebendes Kriterium: die Umnutzung der Flächen im Falle eines Exits wird immer häufiger diskutiert. Im Rahmen der Vertragsgestaltung werden Abfederungsmaßnahmen für exogene Schocks inkludiert. Unter anderem beinhalten diese eine schlanke Mitarbeiter- und Kostenstruktur, eine erhöhte Digitalisierung, mobile Raum- und Flächenkonzepte, hybride Vertragsstrukturen zur Teilung des Risikos und hybride Hotelkonzepte, um möglichst viele Gäste und Märkte abzudecken.
Neue Rolle für institutionelle Investoren
Die bis dato vorherrschende Prägung des Marktes durch institutionelle Investoren verändert sich durch den Wunsch der Betreiber, das Risiko im Rahmen der klassischen Fixpachtverträge nicht mehr allein tragen zu wollen. Die neuen Managementverträge, die eine Umverteilung der Betriebsrisiken zwischen Eigentümer und Betreiber vorsehen, entsprechen eher der Risikobewertung von Private Equity Fonds als jener der relativ starren strukturellen Vorgaben institutioneller Investoren. Dennoch: der Fixpachtvertrag wird im DACH-Raum auch weiterhin bestehen bleiben, Private Equity Fonds werden gleichzeitig aber auch neue Chancen eröffnet.
Developments verzögern sich
Die Weltwirtschaft wird zurzeit von explodierenden Rohstoff- und damit auch Baumaterialpreisen geprägt. Dies verzögert die sich schon vor der Pandemie in der Umsetzung befindlichen Projekte erheblich, da die ohnehin üblich eingeplanten Kostenpuffer auf der Bauseite ausgeschöpft bzw. auch nicht endlos skalierbar sind. Viele Fragezeichen werfen derzeit auch Finanzierungen auf. Martin Schaffer sieht dafür aktuell wenig Bereitschaft: „Bei den Finanzierungen schlägt die Krise voll durch. Die schwierige Einschätzung der Recovery Periode sowie die nicht vorhandenen eingeschränkten Bewertungskriterien der Werthaltigkeit von Pachtverträgen machen es den Banken häufig unmöglich, Projekte zu finanzieren.
(mrp hotels/MK)
