Deutscher Hotelinvestmentmarkt mit solidem Jahresauftakt
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 500 Mio. Euro bei 14 Transaktionen konnte der deutsche Hotelinvestmentmarkt im ersten Quartal 2021 das beste Transaktionsergebnis der vergangenen drei Quartale erzielen. Im direkten Vergleich zu den ersten drei Monaten des Vorjahres, noch nicht von Corona beeinträchtigt und das Ergebnis gepusht vor allem durch die Übernahme der TLG durch Aroundtown, sind die Einbußen mit einem Minus von 50 Prozent aber beträchtlich. Auch der Fünf- und Zehnjahresschnitt sind zweistellig (39 % bzw. 11 %) unterschritten.
Off-Market Aktivitäten nehmen zu
„Nach wie vor ist die Situation des operativen Hotelgeschäfts prekär. Der anhaltende Lockdown sorgt für eine dramatisch rückläufige Zimmerauslastung sowie für einen ebenso starken Rückgang beim Ertrag pro Zimmer. Insofern ist das aktuelle Transaktionsvolumen durchaus recht solide. Sicherlich hängt das Ergebnis mit Überhängen zusammen, Transaktionen also, die in den letzten Wochen des Vorjahres nicht mehr abgeschlossen worden waren und nun zum Jahresanfang durchgezogen wurden. Das sorgte für ein Plus von fast 70 Prozent gegenüber dem vierten und in der Regel stärksten Quartal“, so Heidi Schmidtke , Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group.
Schmidtke weiter: „Die Gespräche mit Investoren zeigen, dass es dem Hotelmarkt nicht an Interesse oder Kapital mangelt, sondern – natürlich von den derzeitigen Rahmenbedingungen verstärkt – eine Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer weiterhin schwierig bleibt. Um jeden Preis will keiner verkaufen. Es zeichnet sich bisweilen außerdem eine erhöhte Off-Market Aktivität ab, die es Eigentümern ermöglicht, die Stimmung zu testen, ohne die gesamte Aufmerksamkeit des Marktes und den Eindruck einer Distressed Situation zu erwecken. In einigen Fällen bietet sich dadurch ein durchaus attraktives Produkt für die Käufer, oftmals auch mit Entwicklungs- bzw. Umwandlungspotenzial. Damit könnten sich die Preisvorstellungen beider Parteien treffen.“
Transaktionsgröße deutlich gesunken
In den ersten drei Monaten 2021 wurden insgesamt 11 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von 295 Mio. Euro verzeichnet, entsprechend einem Rückgang von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Q1 2020: 22 mit 414 Mio. Euro). Mit knapp 27 Mio. Euro lag die durchschnittliche Transaktionsgröße 43 Prozent über dem Vorjahresniveau (Q1 2020: 19 Mio. Euro). Mit 25 Prozent des Gesamtvolumens entfiel erneut ein auffällig großer Anteil auf Hotels als Teil einer gemischt genutzten Immobilie.
In Portfoliotransaktionen, erstmals im vierten Quartal 2020 ausgeblieben, flossen zwischen Januar und Ende März in drei Transaktionen knapp über 200 Mio. Euro (Q1 2020: 5 mit 571 Mio. Euro). Sie machten somit 41 Prozent des Gesamtvolumens aus. Die durchschnittliche Transaktionsgröße sank im Vergleich zum Vorjahr deutlich auf 67 Mio. Euro (Q1 2020: 114 Mio. Euro).
Anstieg von Investments durch Privatinvestoren und Family Offices
Im ersten Quartal zeichnete sich ein Anstieg des Investmentvolumens durch Privatinvestoren und Family Offices ab. Mit 224 Mio. Euro (3 Transaktionen) und einem Anteil am Gesamttransaktionsvolumen von 45 Prozent investierten sie im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich mehr (Q1 2020: 89 Mio. Euro, Anteil 9 %). Sie avancierten damit zur aktuell stärksten Investorengruppe. „Die Zunahme hängt u. a. damit zusammen, dass Privatinvestoren in großen und besonders kompetitiven Prozessen historisch weniger zum Zuge kommen konnten. Dies hat sich gerade auch im Hinblick auf den aktuell steigenden Anteil an Off-Market Aktivitäten verändert“, erklärt Heidi Schmidtke. Institutionelle Anleger kamen auf einen Anteil von 39 Prozent (6 Transaktionen), entsprechend knapp 200 Mio. Euro.
In Zeiten eingeschränkter internationaler Mobilität entfiel auf deutsches Kapital fast alles: 13 von 14 Transaktionen, damit 85 Prozent des Investitionsvolumens, gingen auf das Konto inländischer Anleger, nur bei einer Transaktion war ein ausländischer Investor beteiligt.
Kapitalstarke Partner geben Stabilität
Heidi Schmidtke abschließend: „Die erwartete große Welle notleidender Hotels bleibt bislang weiterhin aus. Viele Objekte mit starken Pächtern und Garantien kommen voraussichtlich vorerst nicht an den Markt, da die meisten Fonds erstens unter dem Buchwert kaum einen Verkauf erwägen und zweitens, es zudem an alternativen Investmentmöglichkeiten mangelt. Dort wo Betreiber auf Kurz oder Lang auf der Kippe stehen, analysiert man betreiberfreie Exit Szenarien, die je nach Standort durchaus großes Interesse von alternativen Betreibern hervorrufen können. In nicht weiter für Hotels tauglichen Lagen können zudem auch andere Nutzungen attraktiv werden, um langfristig den Cash Flow zu sichern. Während also operativ bedingt die Stress-Situationen auf Betreiberseite zunehmen, bieten sich auf Eigentümerseite zumindest vorerst ausreichend Alternativen, die einen Verkauf umgehen lassen. Allerdings tut sich auch auf Betreiberseite einiges. Während sich einige Hotelgruppen schon in der Vergangenheit kapitalstarke Partner gesucht haben, wird darüber zukünftig auch bei anderen Betreibern nachgedacht. Dieses erste Quartal war zusätzlich geprägt von erhöhter Konsolidierungsaktivität, die zeigt, dass einige der kapitalstarken Player, sei es Whitbread, HR Group oder Activum, bereits aktiv sind. Diese Entwicklung vermittelt eine gewisse Marktstabilität und wird der Erholung des Hotelinvestmentmarktes kurz- und mittelfristig zugutekommen.
Klar ist: Es wird Opportunitäten geben. Während konservative institutionelle Investoren weiterhin verstärkt auf Core Assets in Top-Lagen setzen, sondieren auch opportunistische Investoren weiter den Markt und hoffen auf attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Wann und in welchem Ausmaß diese verfügbar werden, hängt von der Entwicklung der Pandemie, dem Impffortschritt und vielen weiteren Folgefaktoren ab. Der Hotelmarkt ist angezählt, aber nicht gefallen, wir haben noch neun Runden vor uns, ein harter Kampf für viele, Chancen für andere, am Ende wird sich die Hotelimmobilie als Anlageklasse als resilient erwiesen haben.“
(dpa/MK)
